REITs: Warum sie in ein Multi-Asset-Portfolio gehören

REITs sind im Grunde genommen Immobilien im Aktienmantel. Sie besitzen, erwerben, entwickeln, verkaufen und vermieten Immobilien, wobei ihr Cashflow in erster Linie aus den Mieteinnahmen stammt. Gleichermassen basiert die Wertentwicklung von REITs auf den Fundamentaldaten und Preisentwicklungen der unterliegenden Immobilie. So haben REITs historisch ähnliche Renditen wie direkte Immobilienanlagen erwirtschaftet. Wenngleich die Wertentwicklung von REITs volatiler ist, so liegt die Korrelation der rollierenden 10-Jahres-Renditen dennoch bei 0,74. Hierbei wird die Performance von REITs ohne Leverage und um vier Quartale verzögert betrachtet, um die spätere Bewertung von direkten Immobilien zu reflektieren und somit fair zu vergleichen. Kurzfristig können die Renditen von REITs und Direktinvestments in Immobilien also voneinander abweichen, mitunter sogar beträchtlich, denn REITs weisen aufgrund der tagesaktuellen Bewertung – zumindest kurzfristig – eine aktienähnliche Volatilität auf.

Die tägliche Liquidität, die REITs Anlegern bieten können, ist einer der grössten Vorteile im Vergleich zu direkten Immobilieninvestments.

Jana Rietow, Senior Product Specialist Equities, Liquid Real Assets, DWS

Die tägliche Liquidität, die REITs Anlegern bieten können, ist hingegen auch einer der grössten Vorteile im Vergleich zu direkten Immobilieninvestments, da der Verkauf von Immobilien Zeit braucht – oft Monate oder Jahre. REITs weisen also Merkmale von Immobilien als auch von Aktien auf, unterscheiden sich aber von ihren direkten Pendants in Bezug auf Liquidität und Marktzugang, zumal REITs für jeden Anleger sofort und weniger kapitalintensiv investierbar sind.

Strategische Allokation
Infolge der multiplen Zinserhöhungen der letzten Monate weltweit und deren unmittelbaren Einfluss auf die Bewertung sind viele REITs aktuell günstiger bewertet als ihre direkten Counterparts, deren Anlagen in den USA in der Regel nur ein bis zwei Mal im Jahr bewertet werden, wobei selbst dann der Zinsanstieg oft nur sukzessive berücksichtigt wird. Diese Bewertungsunterschiede können aktiven, institutionellen Anlegern potenzielle strategische Vorteile und taktische Möglichkeiten bieten. Unter dem Gesichtspunkt der strategischen Allokation können REITs eine bestehende direkte Immobilienallokation zum Beispiel um sektorale Allokationen ergänzen. Die Nutzung von Immobilien und die Treiber der Nachfrage entwickeln sich ständig weiter: die Möglichkeit zum dauerhaften Homeoffice, florierender E-Commerce, die demografische Altersentwicklung und das Cloud Computing sind nur einige Beispiele für Trends, die die Entwicklung der Immobilien-Investitionslandschaft bedeutend vorantreiben. Der Kapitalmarktzugang von REITs erschliesst Investitionsmöglichkeiten in verschiedene Immobilienbereiche, darunter auch Datenzentren und Logistikimmobilien. So ist die Immobilien-Investitionslandschaft von REITs insgesamt diversifizierter als bei Direktanlagen und bietet neben traditionellen auch Zugang zu emergenten Segmenten.

Unter dem Gesichtspunkt der dynamischen Allokation können REITs Anlegern Zugang zu kurzfristigen, taktischen Möglichkeiten verschaffen und so zusätzlichen Wert für die ganzheitliche Immobilienallokation generieren.

Matthias Meyer, Global Head of Product Specialists & Development, DWS

Diese Dynamik bietet aktiven Anlegern eine ressourceneffiziente Möglichkeit, ihre traditionellen Immobilienportfolios zu komplementieren. Gleichermassen können REITs auch strategisch eingesetzt werden, um Kapital, das für eine direkte Immobilieninvestition vorgesehen, aber noch nicht inverstierbar ist, vorübergehend in einer liquiden Anlage zu parken.

Dynamische Allokation
Unter dem Gesichtspunkt der dynamischen Allokation können REITs Anlegern Zugang zu kurzfristigen, taktischen Möglichkeiten verschaffen und so zusätzlichen Wert für die ganzheitliche Immobilienallokation generieren. Investoren können ihre bestehende direkte Immobilienallokation zum Beispiel kurzfristig um ausgewählte REITs erweitern, denen aktuell ein attraktives Momentum der Erholung prognostiziert wird. Eine Betrachtung der letzten 30 Jahre bis zum 31. Dezember 2022 zeigte, dass die durchschnittliche Gesamtrendite von US-REITs, die mit einem Bewertungsabschlag von 10 Prozent oder mehr gehandelt wurden, für den darauffolgenden 3- beziehungsweise 5-Jahres-Zeitraum zwischen 13 und 15 Prozent lag. Folglich sind REITs wichtige potenzielle Bausteine in einer diversifizierten und effizienten Immobilienallokation in institutionellen Portfolios.

Besonderheiten von REITs
Das heutige herausfordernde Investitionsumfeld hat die Attraktivität des Einsatzes von Sachwerten erhöht, um die Widerstandsfähigkeit gegen Inflation zu verbessern und die Renditediversifizierung in institutionellen Portfolios zu erhöhen. REITs können ein Teil des Instrumentariums für Investoren sein, um mittel- und langfristig bessere Ergebnisse zu erzielen. Aufgrund unterschiedlicher Sektorbewertungen und -aussichten, wollen Anleger zudem seltener die Beschränkung auf einen einzigen Ansatz zu Immobilieninvestitionen, sondern kombinieren oft beide Instrumente – REITs und direkte Immobilienanlagen – für eine effiziente Gesamtimmobilienallokation. Eine geschickte Kombination kann das Risiko-Rendite-Profil eines ganzheitlichen Immobilieninvestments erhöhen, ohne die erwartete Volatilität zu verändern. Unabhängig von Änderungen der Volatilität oder der erwarteten Renditen erhöht die Verwendung von REITs zur Ergänzung der direkten Immobilienallokation das Liquiditätsprofil eines Portfolios. Dieser Liquiditätsvorteil und das Potenzial, das Immobilienspektrum zu erweitern und eine geografische oder sektorale Lücke zu schliessen, sind nur zwei Vorteile, die REITs institutionellen Anlegern bieten können. Für Anleger ohne bestehende Immobilienallokation oder Anleger, die aus regulatorischen oder Kapital-Restriktionen nicht in direkte Immobilien investieren können, können REITs einen kostengünstigeren und liquiden Einstieg in den Markt sowie Zugang zu einer Vielzahl von Immobilienanlagen und somit eine diversifizierte Lösung darstellen.