Referenzzinssatz: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt nicht: Nachdem die Richtgrösse für die Mieten in der Schweiz im letzten Jahr auf 1,75 Prozent anstieg, kommt es erneut zu keiner Senkung, wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) heute Montag, 2. Dezember 2024, mitteilte. Demnach gelten weiterhin die 1,75 Prozent als Referenzwert.

Denkbar knapp
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird streng arithmetisch bestimmt. Das heisst, er wird rein mathematisch auf einen Viertelprozentpunkt gerundet. Da die zugrundeliegende Durchschnittshypotheken, die von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) vierteljährlich erhoben werden, im Frühherbst noch bei 1,67 Prozent notierten, stand es lange auf Messers Schneide, ob es noch in diesem Jahr zu einer Senkung kommen werde. Mit dem ebenfalls heute Morgen veröffentlichten Rückgang der hypothekarischen Durchschnittssätze auf 1,63 Prozent wurde der Rutsch ganz knapp verhindert. Für eine Anpassung nach unten wäre ein Rückgang auf 1,62 Prozent nötig gewesen.

Das BWO wird den hypothekarischen Referenzzinssatz aller Wahrscheinlichkeit nach zum nächstmöglichen Termin vom März 2025 nach unten adjustieren müssen.

Santosh Brivio, Senior Economist, Migros Bank

«Das BWO wird den hypothekarischen Referenzzinssatz aller Wahrscheinlichkeit nach zum nächstmöglichen Termin vom März 2025 nach unten adjustieren müssen», erläutert Santosh Brivio, Senior Economist der Migros Bank. «Denn der bis dahin wohl vier Mal gesenkte Leitzins auf einem Niveau von dannzumal 0,75 Prozent (aktuell: 1,00 Prozent) und der sowieso schon starke Zinsdruck bei den schweizerischen Anleihen drücken auch die Hypothekarsätze nach unten, was die Anpassung beim Referenzzinssatz lediglich zu einer sehr knappen Frage der Zeit macht.»

Überschaubare Mietzinssenkungen
«Eine solche Nachjustierung wird für Mieterinnen und Mieter grundsätzlich eine gute Neuigkeit sein. Denn damit erwächst für sie ein genereller Anspruch auf eine Mitzinssenkung um 2,9 Prozent, sofern die Vermieterschaft die vorherigen Referenzzinssatzerhöhungen durchsetzte», so Brivio. Reduziert wird dieser Anspruch aber durch die aufgelaufene Teuerung und eine «allgemeiner Kostensteigerung», welche von den Vermietenden mit bis maximal 40 Prozent weitergegeben werden darf. Je nachdem, wann die letzte Mietzinserhöhung erfolgte, kann dies die effektive Mietzinssenkung deutlich verringern. Denn auch die Schweiz sah sich bis zum Mai des letzten Jahres mit deutlich überschiessenden Inflationsraten konfrontiert. «Weil eine Reduktion des Mietzinses nur bei einer vorherigen Erhöhung verlangt werden kann und diese zudem kaum irgendwo den theoretisch möglichen Umfang von 2,9 Prozent erreichen dürften, rechnen wir nicht mit einer grossen Verschiebung bei der Mietkomponente der Teuerungsrate», urteilt Brivio. «Wir erwarten folglich, dass die Schweizer Inflation durch die Referenzzinssatzsetzung vom März maximal um 0,2 Prozentpunkte nach unten gedrückt wird.»

Kein Argument für erneute Negativzinsen
«Das mutet nach wenig an, dürften die verschiedentlich aufgekeimten Deflationssorgen aber weiter verstärken. Denn mit einer gegenwärtigen Inflationsrate von noch 0,6 Prozent nähert sich die Teuerung hierzulande immer mehr dem unteren Rand des SNB-Preiswertstabilitätsbands von 0 bis 2 Prozent», so Brivio weiter. Ein Argument für eine Leitzinssenkung unter null Prozent ist das dennoch nicht, auch wenn dies insbesondere an den Finanzmärkten gerne so gelesen würde. Dazu Brivio: «Die Mietzinssenkungen werden aufgrund der Mietvertragsausgestaltung grossmehrheitlich frühestens ab Ende des 3. Quartals 2025 einsetzen. Die Auswirkung auf die Gesamtteuerung 2025 fallen somit marginal aus. Neben prinzipiellen ökonomischen Überlegungen sowie höchstenfalls sehr bescheidener und nur sehr kurzfristig wirkender konjunkturstimulierender Effekten ist also auch der für Frühjahr 2025 erwartete Referenzzinssatzrückgang kein Grund für erneute Negativzinsen.»