Senkung des Referenzzinssatzes: Good or Bad News?
Wie erwartet sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt. «Dennoch dürften die Mieten weder grossflächig noch umfangreich sinken», so die Erwartung von Santosh Brivio, Senior Economist der Migros Bank. «Für den einzelnen Haushalt fällt die allfällige Entlastung bestenfalls marginal aus. Auf die ganze Schweiz bezogen, kann sie aber eine gewisse Relevanz aufweisen.»
Der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt von 1,75 auf 1,5 Prozent, wie das Bundesamt für Wohnungswesen gestern mitteilte. Dies, nachdem der Richtsatz für Mieten bereits im Dezember 2024 nur haarscharf an einer Senkung vorbeischrammte. Da die vierteljährlichen Anpassungen rein arithmetisch auf einen Viertelprozentpunkt gerundet werden und die für die Hypotheken massgeblichen Swap-Sätze geringfügig tiefer notieren, ist die nun erfolgte Lockerung keine Überraschung.
Euphorie ist nicht angezeigt
Ob Überraschung oder nicht – wer in der Schweiz zur Miete wohnt, nimmt die Referenzzinssatzsenkung gerne zur Kenntnis. Denn sie gibt einen grundsätzlichen Anspruch auf eine Mietzinssenkung (zum nächstmöglichen Kündigungstermin), sofern die Wohnungsmiete noch auf Basis von 1,75 Prozent festgelegt ist. Aus dem Rückgang des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt resultiert ein maximal möglicher Senkungsanspruch von 2,91 Prozent. «Das wären eigentlich gute Neuigkeiten für Mieter», erklärt Santosh Brivio, Senior Economist der Migros Bank. «Doch die Ausgangslage ist anders als üblich.» Dies hat damit zu tun, dass die Vermieterschaft bei einem Mietzinsbegehren neben einer allgemeinen Kostensteigerung von einem halben bis maximal einem Prozent zudem 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung gegenrechnen darf. «Da auch die Schweiz in den letzten Jahren mit einer für ihre Verhältnisse hohen Inflation konfrontiert war, kann sich somit ein Mietzinssenkungsbegehren sogar als Bumerang erweisen», so Brivio.
Es lauern viele Tücken
Ist die letzte Mietzinsanpassung beispielsweise auf Juli 2015 datiert (vor Dezember 2023 stieg der Referenzzinssatz zum letzten Mal im Juni 2015 auf 1,75 Prozent), beträgt die aufgelaufene Teuerung seither rund 7,2 Prozent. Davon darf der Vermieter 40 Prozent an die Mieterschaft weitergeben, was knapp 2,9 Prozent entspricht. Zusätzlich hinzurechnen kann der Vermieter eine allgemeine Kostensteigerung (d.h. einen Pauschalabzug für gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten). Selbst wenn er dabei nur 0,5 Prozent verrechnet, übersteigt die Summe mit klar über 3 Prozent den generellen Mietzinssenkungsanspruch von 2,91 Prozent deutlich. Entgegen der Intuition könnte die Miete damit trotz Referenzzinssatzsenkung sogar teurer werden.
Santosh Brivio, Senior Economist, Migros BankNur schon eine geringfügige Mietzinssenkung ergibt schweizweit schnell einmal dutzende Millionen Franken zusätzlich verfügbares Einkommen.
Anders sieht es aus, wenn die letzte Mietzinsanpassung im Januar 2024 erfolgte (der Referenzzinssatz kletterte im Dezember 2023 auf 1,75 Prozent). Die seither aufgelaufene Teuerung beträgt 0,4 Prozent, womit der Anteil für die Mieterschaft bei rund 0,16 Prozent zu liegen kommt. Selbst wenn als allgemeine Kostensteigerung ein ganzes Prozent veranschlagt würde, könnte sich in diesem Fall das Stellen eines Mietzinsbegehrens lohnen. Dass einem solchen auch entsprochen wird, ist keinesfalls sicher. Denn bei dem nun geltenden Referenzzinssatz von 1,5 Prozent müssen die Liegenschaftsbesitzer einem Senkungsbegehren nur dann nachkommen, wenn bei Neubauten die Bruttorendite über 5 bzw. bei mittelalten Liegenschaften die Nettorendite über 3,5 Prozent liegt. Bei Altbauten wiederum ergibt sich ein Senkungsanspruch nur dann, falls die Miete über dem ortsüblichen Niveau liegt.
Ein Impuls für die Konsumnachfrage?
«Selbst im besten Fall ist eine Mietzinsreduktion somit nicht eben umfangreich», bilanziert Brivio. «Allein schon angesichts der stetig steigenden Krankenkassenprämien mutet für viele Haushalte die allfällige Mieteinsparung wie der sprichwörtliche Tropfen auf dem heissen Stein an.» In der Gesamtbetrachtung kann diese Wohnkostenreduktion aber gleichwohl ins Gewicht fallen. Denn in der Schweiz existieren rund 2,4 Millionen Haushalte im Mietverhältnis, bei denen die durchschnittliche Miete bei 1450 Franken liegt. «Nur schon eine geringfügige Mietzinssenkung ergibt schweizweit damit schnell einmal dutzende Millionen Franken zusätzlich verfügbares Einkommen. Dies pro Monat, wohlverstanden», so Brivio. Wird dieses Einkommen nicht auf die hohe Kante gelegt, nimmt der Konsum entsprechend zu. «Bedenkt man, dass sich die Privatkonsumnachfrage in der Schweiz auf monatlich rund 33 Milliarden Franken beläuft, ist das zwar alles andere als eine beeindruckende Zunahme. Sie reicht definitiv nicht aus, um dem hiesigen Wirtschaftswachstum einen kräftigen Impuls zu verleihen. Und dennoch sind die sinkenden Mietzinsen einer der Gründe, warum das Investment Office der Migros Bank in seinen Prognosen nicht von einer Erosion der Schweizer Privatkonsumnachfrage ausgeht», erläutert Brivio. «Die elementar wichtige Wachstumskomponente bleibt damit auch vonseiten der Wohnungskosten unterstützt», so Brivio weiter. «Und zwar noch für längere Zeit. So rechnen wir aufgrund unserer Zinsprognosen zwar vorderhand nicht mit einer weiteren Referenzzinssatzsenkung. Einen erneuten Anstieg erwarten wir aber mindestens bis weit ins Jahr 2026 ebenfalls nicht. Womit sich die eingesparten Mietzinsen doch noch zu einer beachtlichen Summe aufsummieren werden. Der heisse Stein wird damit vielleicht zumindest ein kleines bisschen nasser.»
