Referenzsatz für Schweizer Mieten wird noch einmal sinken
Am 1. September veröffentlicht das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den durchschnittlichen Zins der ausstehenden Hypotheken der Banken in der Schweiz, welcher die Grundlage für den Referenzzinssatz der Wohnungsmieten bildet. Bei der letzten Berechnung betrug dieser 1.44%. Sinkt er mindestens auf 1.37%, wird der Referenzzinssatz von aktuell 1.50% auf 1.25% gerundet.
Ob es schon im September dafür reicht, ist offen. Spätestens im Dezember wird der Referenzzins jedoch auf 1.25% sinken. Die letzte Berechnung von 1.44% basiert auf den Daten per Ende März. Damals lag der für die SARON-Hypotheken relevante 3-Monatsdurchschnitt des SARON (SARON-Compound) noch bei 0.41%. Die zwei Zinssenkungen der SNB im März und Juni waren noch nicht voll berücksichtigt. Eine weitere Senkung des Referenzzinses auf 1.00% wird danach aber sehr unwahrscheinlich sein.
Thomas Stucki, Chief Investment Officer, St.Galler KantonalbankOb es schon im September dafür reicht, ist offen. Spätestens im Dezember wird der Referenzzins jedoch auf 1.25% sinken.
Der SARON-Compound ist auf 0.03% gesunken und hat damit den von den Banken benutzten Floor von 0.0% für die Berechnung des variablen Zinses praktisch erreicht. Sollte die SNB den Leitzins weiter senken, hat dies auf die variablen Hypotheken keinen Einfluss mehr. Nichtsdestotrotz sind SARON-Hypotheken auf einem Niveau von knapp über 1% wieder attraktiv. Die Zinsen der Festhypotheken sind schon seit längerem nicht mehr gefallen und haben sich je nach Laufzeit in einem Bereich zwischen 1.50% und 1.90% stabilisiert. Sie widerspiegeln damit die Erwartung, dass die SNB den Leitzins nicht deutlich in den negativen Bereich senken wird. Damit die Zinsen der Festhypotheken noch einmal nach unten rutschen, braucht es eine wirtschaftliche Notsituation, die die SNB zu einer massiven Zinsreaktion herausfordert.
Preis für Sicherheit ist gering
Preislich sind die SARON-Hypotheken aktuell attraktiver als Festhypotheken. Der Vorteil der letzteren ist die Planbarkeit der Kosten der Belehnung des Eigenheimes oder der Renditeliegenschaft. Die Steilheit der Zinskurve bestimmt den Preis dieser «Versicherungsprämie». Dieser Preis ist aktuell nicht so tief wie 2019 und 2020, aber im historischen Vergleich dennoch gering. Wer nicht unbedingt den tiefsten Zinssatz will, für den ist zumindest eine teilweise Finanzierung der Immobilie über Festhypotheken ein Gedanke wert.
Zinsen bleiben tief, aber sorglos sollte man damit nicht umgehen
Eine Leitzinserhöhung der SNB steht in nächster Zeit nicht zu Debatte. Dafür ist die Inflation zu tief und die wirtschaftliche Lage zu unsicher. Halter von SARON-Hypotheken werden sich an den tiefen Hypothekarkosten erfreuen können. Gemäss den Markterwartungen und auch gemäss unserer eigenen Schätzung wird eine Zinserhöhung der SNB frühestens Ende 2027 ein Thema. Der Zinsvorteil der SARON-Hypotheken gegenüber heute abgeschlossenen Festhypotheken bleibt somit noch eine Weile erhalten. Die Zinsen von Festhypotheken reagieren jedoch bereits, bevor die die SNB den Leitzins anhebt. 2022 sind die Sätze der Festhypotheken innert weniger Monate um fast 2% gestiegen. Es lohnt sich nicht, mit der Anbindung seiner Hypothekarkosten an einen fixen Zins bis zum letzten Moment warten zu wollen. Sonst ist es dann zu spät. Zinsen von deutlich über 3% entschädigen dann nicht mehr für die Planbarkeit.
