Immobilien: Preiskorrekturen auf breiter Front – nur Zürich und Tokio verbleiben in der Blasenrisikozone
Die Ungleichgewichte an urbanen Eigenheimmärkten sind gemäss der diesjährigen Ausgabe des «UBS Global Real Estate Bubble Index» stark zurückgegangen. Nur Zürich und Tokio bleiben in der Blasenrisikozone. Für die Studie analysierte UBS die Wohnimmobilienpreise in 25 Grossstädten weltweit. Von Mitte 2022 bis Mitte 2023 sanken die realen Immobilienpreise in den analysierten Städten um durchschnittlich 5 Prozent. Die Korrekturphase dürfte noch anhalten.
Der weltweite Anstieg der Inflation und der Zinsen in den letzten zwei Jahren hat gemäss dem «UBS Global Real Estate Bubble Index 2023» zu einem starken Rückgang der Ungleichgewichte auf den Immobilienmärkten der globalen Finanzplätze geführt. Nur noch zwei Städte – Zürich und Tokio – werden in der Kategorie Blasenrisiko eingestuft, sieben weniger als in der letztjährigen Ausgabe. Diese sieben Städte – Toronto, Frankfurt, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam und Tel Aviv – befinden sich nun alle im überbewerteten Bereich. Die Wohnungsmärkte in Miami, Genf, Los Angeles, London, Stockholm, Paris und Sydney bleiben überbewertet.
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023Die realen Eigenheimpreise in Zürich sind 2023 weiter gestiegen, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Das Mietwachstum hat sich stark beschleunigt und in den letzten Quartalen das Wachstum der Immobilienpreise übertroffen.
Auch in New York, Boston, San Francisco und Madrid sanken die Ungleichgewichte. Diese Wohnungsmärkte sind dem Index zufolge mittlerweile fair bewertet, ebenso wie Mailand, São Paulo und Warschau. Singapur und Dubai gehören gleichermassen zu den fair bewerteten Städten, auch wenn ihr Ruf als geopolitisch sichere Häfen in der jüngeren Vergangenheit einen Anstieg der Nachfrage nach Mietwohnungen und Eigenheimen ausgelöst hat.
Preiskorrekturen auf breiter Front
Der Anstieg der Eigenheimpreise geriet als Folge steigender Finanzierungskosten ins Stocken. In den meisten Ländern haben sich die durchschnittlichen Hypothekarzinsen seit 2021 verdreifacht. Das jährliche nominale Preiswachstum in den 25 analysierten Städten kam – nach einem starken Anstieg von 10 Prozent im Vorjahr – zum Erliegen. Claudio Saputelli, Leiter Immobilien von UBS, fügt hinzu: «Inflationsbereinigt sind die Preise jetzt sogar 5 Prozent tiefer als Mitte 2022. Viele Städte haben die während der Pandemie erzielten Preisgewinne eingebüsst. Im Durchschnitt befinden sich die realen Preise nun fast wieder auf dem Niveau von Mitte 2020.» In Frankfurt und Toronto – den beiden Städten mit den höchsten Risikosignalen im letzten Jahr – fielen die Preise in den letzten vier Quartalen inflationsbereinigt um 15 Prozent. Eine Kombination aus hohen Ungleichgewichten und relativ kurzen Hypothekarlaufzeiten setzte die Preise auch in Stockholm und in geringerem Masse in Sydney, London und Vancouver unter Druck. In Madrid, New York und São Paulo – Städten mit tiefen Risikobewertungen – sind die realen Immobilienpreise dagegen weiterhin moderat gestiegen.
Inflation verringert Blasengefahr
Der starke Rückgang der Ungleichgewichte war nicht nur auf sinkende Immobilienpreise zurückzuführen, sondern auch auf inflationsgestützte Einkommens- und Mietsteigerungen. Da sich das Wachstum der Hypothekarkredite seit Mitte 2022 halbiert hat, ist die Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum Einkommen geschrumpft, insbesondere in Europa. Und das nominale Mietwachstum hat sich – ausser in den USA – deutlich beschleunigt und war an allen analysierten Standorten positiv. Einkommenswachstum sowie Preiskorrekturen reichten jedoch nicht aus, um die Erschwinglichkeit von Eigenheimen spürbar zu verbessern. Im Städtedurchschnitt ist die für einen hochqualifizierten Arbeitnehmenden finanziell tragbare Wohnfläche noch immer um 40 Prozent kleiner als zu Beginn der Pandemie. Ein weiterer Preisrückgang – zumindest real – ist damit wahrscheinlich, wenn die Zinsen auf ihrem derzeit hohen Niveau bleiben.
Nachfrage in Lauerstellung
Mancherorts ist die Saat für den nächsten Immobilienpreisboom jedoch bereits gesät. Hybrides Arbeiten hat die Nachfrage nach Stadtleben nicht nachhaltig geschwächt. Als Folge einer Flaute bei den erteilten Baugenehmigungen wird sich die Wohnungsknappheit wahrscheinlich verschärfen – vor allem in den europäischen Ballungszentren. Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie bei der UBS, kommt zu dem Schluss: «Die Nachfrage nach Wohnraum steigt im Hintergrund weiter, sodass die Preise wieder in die Höhe schnellen dürften, sobald sich die Finanzierungsbedingungen für die Haushalte verbessern.»
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023: Übersicht:
Die realen Eigenheimpreise in Zürich sind 2023 weiter gestiegen, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Das Mietwachstum hat sich stark beschleunigt und in den letzten Quartalen das Wachstum der Immobilienpreise übertroffen. Das verfügbare Angebot an Kaufobjekten ist angesichts steigender Finanzierungskosten bereits wieder auf das Niveau von vor der Pandemie geklettert. Die UBS erwartet vorerst keine weiteren Preisanstiege. Die Eigenheimpreise in Genf liegen weniger als 20 Prozent höher als vor zehn Jahren und stagnierten zwischen Mitte 2022 und Mitte 2023. Obwohl die Rhône-Stadt von ihrem internationalen Status profitiert, sind die wirtschaftlichen Aussichten gemischt und das Bevölkerungswachstum bleibt gedämpft, da die Abwanderung in erschwinglichere Regionen hoch bleibt.
