Zürich und Tokio mit dem höchsten Immobilienblasen-Risiko
Die diesjährige Ausgabe des «UBS Global Real Estate Bubble Index 2026» zeigt, dass Zürich weltweit das höchste Risiko einer Immobilienblase aufweist, gefolgt von Tokio. Der Erschwinglichkeitsdruck sorgt für eine wachsende Kluft zwischen Premium-Lagen und den breiteren Wohnungsmärkten. Die UBS analysiert die Wohnimmobilienpreise in 23 internationalen Metropolen. Lissabon und Seoul sind in diesem Jahr erstmals Teil der Studie.
Von den im «UBS Global Real Estate Bubble Index 2026» analysierten Städten befinden sich Zürich und Tokio in der höchsten Risikokategorie. Miami, das in den vergangenen beiden Ausgaben den höchsten Indexwert verzeichnete, fällt in die Kategorie mit erhöhtem Risiko zurück. Ein erhöhtes Risiko verzeichnen auch Dubai, Seoul, Genf und Lissabon.
Erhöhte und teilweise wieder steigende Finanzierungskosten begrenzen das Potenzial für Preisanstiege zumindest kurzfristig.
Matthias Holzhey, Co-Studienautor und Ökonom, UBS Global Wealth Management
Ein moderates Immobilienblasenrisiko ist in Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hongkong und Singapur zu beobachten. In Europa zählen auch Amsterdam, Madrid, Frankfurt, München und Mailand zu dieser Kategorie, während das Blasenrisiko in Paris und London als niedrig gilt. Ausserhalb Europas werden lediglich New York, San Francisco und São Paulo als Märkte mit geringem Blasenrisiko eingestuft.
Trotz der aktuellen Bewertungen dürften Wohnimmobilien in den meisten Städten mittelfristig weiterhin Schutz vor Inflation bieten.
Maciej Skoczek, Co-Studienautor und Ökonom, UBS Global Wealth Management
Lissabon und Seoul verzeichneten in diesem Jahr die stärkste Zunahme der Marktungleichgewichte. Auch in Mailand, Hongkong, Madrid und Dubai nahmen die Risiken insgesamt zu, auch wenn der Indexwert in Dubai seit März leicht zurückging. In der Schweiz verstärkten tiefe Finanzierungskosten die Ungleichgewichte in Zürich und Genf. In Tokio und Sydney nahmen die Ungleichgewichte am Wohnungsmarkt dagegen ab, während sie in Singapur stabil blieben. In den nordamerikanischen Städten sank das Blasenrisiko, weil hohe Finanzierungskosten die Erschwinglichkeit weiter beeinträchtigten und die Wohnungsnachfrage dämpften. In Europa verzeichneten Frankfurt und Amsterdam die stärksten Rückgänge bei den Indexwerten.
Längerfristig hohe Zinsen bremsen die Nachfrage Die Kaufpreise für Wohneigentum sowie Mieten und Einkommen stagnierten im vergangenen Jahr inflationsbereinigt weitgehend. Dahinter verbergen sich jedoch erhebliche Unterschiede zwischen den Städten. In Seoul, Lissabon, Madrid und Hongkong stiegen die realen Wohnungspreise jeweils um rund 10 Prozent. In Vancouver und Toronto sanken sie hingegen um etwa 10 Prozent. Auch Frankfurt und München verzeichneten Preisrückgänge, wenn auch in geringerem Ausmass. In den meisten Städten belaufen sich die jährlichen Nutzungskosten einer neu erworbenen 60-Quadratmeter-Wohnung einschliesslich Hypothekarzinsen und Unterhalt auf mehr als 40 Prozent des Bruttoeinkommens einer hochqualifizierten Fachkraft. Dies verdeutlicht den zunehmenden Druck auf die Erschwinglichkeit. Zudem liegen die Nutzungskosten für Wohneigentum derzeit deutlich über den Mietkosten vergleichbarer Wohnungen, besonders in Städten wie München, Hongkong und Sydney.
Uneinheitlicher Schutz vor Inflation In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte bot Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Schutz vor Inflation. Märkte, die 2021 der höchsten Risikokategorie angehörten, verzeichneten seither mit durchschnittlich rund 15 Prozent die stärksten realen Preisrückgänge. Entscheidend waren auch Ausmass und Dauer des Inflationsschocks: In Städten mit überdurchschnittlicher Inflation sanken die realen Wohnungspreise im Mittel um rund 5 Prozent, während Städte mit unterdurchschnittlicher Inflation im gleichen Zeitraum eine durchschnittliche reale Preissteigerung von rund 10 Prozent erzielten. Die Nachfrage nach städtischem Wohnraum blieb hoch. Dies zeigt sich am Mietwachstum, das in den vergangenen fünf Jahren in der Regel mit dem Einkommenswachstum Schritt hielt und dieses in vielen Fällen übertraf. Anhaltende Angebotsengpässe stützen diesen Ausblick.
