Wohneigentum in Zürich entwickelt sich zunehmend zum Luxusgut
Gemäss der diesjährigen Ausgabe des UBS Global Real Estate Bubble Index ist das Blasenrisiko auf den Wohnungsmärkten insgesamt weiter gesunken. Miami weist nun das höchste Risiko auf, gefolgt von Tokio und Zürich. Für die Studie hat UBS die Wohnimmobilienpreise von 25 Grossstädten weltweit analysiert. Die realen Eigenheimpreise dürften vielerorts die Talsohle durchschritten haben.
Die Risiken von Immobilienblasen sind im Durchschnitt das zweite Jahr in Folge gesunken. Miami zeigt unter allen untersuchten Städten nun das höchste Blasenrisiko. Auch Tokio weist ein hohes Blasenrisiko auf – und Zürich, wobei es hier im Vergleich zum Vorjahr zu einem signifikanten Rückgang des Indexwerts gekommen ist. Ein erhöhtes Risiko besteht in Los Angeles, Toronto und Genf. Ein nur moderates Risiko wird in Amsterdam, Sydney und Boston gemessen. Nach einem gleichwohl starken Rückgang der Ungleichgewichte befinden sich auch Frankfurt, München, Tel Aviv und Hongkong noch in dieser Kategorie. Vancouver, Dubai, Singapur und Madrid vervollständigen die Liste der Städte mit moderatem Blasenrisiko, wobei Dubai den stärksten Anstieg verzeichnete aller analysierten Städte.
UBS Global Real Estate Bubble Index 2024Der Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum in Zürich kostet aktuell real fast 25 Prozent mehr als vor fünf Jahren.
Gemäss dem Index ist das Risiko einer Immobilienblase in San Francisco, New York und São Paulo tief. In Europa fallen nach weiteren Rückgängen im Indexwert auch London, Paris, Stockholm und Mailand in diese Kategorie. Das Blasenrisiko in Warschau bleibt ebenfalls gering. São Paulo zeigt das niedrigste Blasenrisiko unter den analysierten Städten.
Boom und Bust
Die inflationsbereinigten Immobilienpreise in den analysierten Städten liegen aktuell im Durchschnitt etwa 15 Prozent unter dem Niveau von Mitte 2022, als die Zinssätze weltweit zu steigen begannen. Claudio Saputelli, Leiter Immobilien im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, erklärt: «Die stärksten Preiskorrekturen sehen wir in den Städten, die in den Vorjahren ein hohes Blasenrisiko aufwiesen.» Die realen Preise in Frankfurt, München, Stockholm, Hongkong und Paris liegen 20 Prozent und mehr unter ihren Höchstständen nach der Pandemie. Vancouver, Toronto und Amsterdam verzeichneten ebenfalls starke reale Preisrückgänge von rund zehn Prozent. Insgesamt waren die letzten vier Quartale von einem gedämpften Wachstum der Eigenheimpreise geprägt. Nur in Paris und Hongkong setzten sich deutliche Korrekturen fort. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise in den stark gesuchten Märkten Dubai und Miami weiter an. Auch in einigen Städten mit ausgeprägter Wohnungsknappheit, wie Vancouver, Sydney und Madrid, sind die realen Preise im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 5 Prozent gestiegen.
Wohnungsknappheit stabilisiert Preisniveaus
Die finanziell erschwingliche Wohnfläche für einen qualifizierten Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor ist im Durchschnitt 40 Prozent kleiner als vor dem Anstieg der globalen Zinssätze im Jahr 2021. Die aktuellen Preisniveaus dürften bei den vorherrschenden erhöhten Zinssätzen nicht nachhaltig sein – insbesondere in Märkten mit hohen Wohneigentumsquoten. Eine signifikante Verschlechterung der Erschwinglichkeit führt jedoch nicht zwangsläufig unmittelbar zu einer Preiskorrektur. In vielen städtischen Wohnungsmärkten hat die zunehmende Wohnungsknappheit, die sich in steigenden Mieten manifestierte, massgeblich zur Stabilisierung der Preisniveaus beigetragen. Die realen Mieten sind in den letzten zwei Jahren im Durchschnitt um fünf Prozent gestiegen und haben das Einkommenswachstum grösstenteils übertroffen. In den meisten untersuchten Städten hat sich das Mietwachstum in den letzten vier Quartalen sogar beschleunigt. Von der Angebotsseite ist keine Entlastung in Sicht, da hohe Zinssätze und gestiegene Baukosten den Wohnungsbau stark gebremst haben. Die Baugenehmigungen sind in den letzten zwei Jahren mehrheitlich zurückgegangen.
Besserung in Sicht
Die Dynamik auf den Wohnungsmärkten dürfte sich in den nächsten Quartalen verbessern: Steigende Mieten stützen die Nachfrage nach Wohneigentum in städtischen Gebieten. Sinkende Zinsen sollten den Kostenvorteil deutlich vom Mieten hin zum Kaufen verschieben. Sobald sich die Erschwinglichkeit verbessert, werden Ersterwerber wieder auf den Markt zurückkommen. Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie bei UBS Global Wealth Management, folgert: «Die realen Eigenheimpreise in vielen Städten haben die Talsohle durchschritten. Der wirtschaftliche Ausblick wird mehr als in den letzten Jahren die Dynamik der künftigen Preisentwicklung bestimmen.»
Zürich deutlich vor Genf
Der Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum in Zürich kostet aktuell real fast 25 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Zürich hat zudem in den letzten vier Quartalen einen der höchsten Mietanstiege unter allen Städten der Studie verzeichnet. Der Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum sinkt weiter, da neue Eigentumswohnungen oft als Buy-to-let-Objekte vermietet werden. Aufgrund des sehr geringen Bestands wird Wohneigentum in Zürich zunehmend als Luxusgut betrachtet. Seit der Pandemie sind die Preise in Genf nur halb so stark gestiegen wie in Zürich. Sie liegen real etwa zehn Prozent höher als vor fünf Jahren, sind in den letzten vier Quartalen jedoch ins Stocken geraten. Letztes Jahr verzeichnete Genf das stärkste Bevölkerungswachstum seit 2015 und beendete damit eine dreijährige Stagnationsphase. Die Mieten stiegen entsprechend auch in Genf in den letzten vier Quartalen stärker als die Einkommen.
