Wendepunkt in Sicht: Zeit für eine Umschichtung in Immobilien
Nach zwei verlustreichen Jahren zeigen globale Immobilienmärkte erstmals wieder positive Renditen und erreichen fast das Niveau von 2018. Diese Erholung deutet auf eine mögliche Trendwende hin und könnte ein attraktiver Einstiegszeitpunkt für Investoren sein.
Die globalen Immobilienmärkte haben nach einer Phase verlustreicher Korrekturen nach zwei Jahren erstmals wieder eine positive Rendite erzielt, was auf eine beginnende Erholung dieser Anlageklasse hindeutet. Immobilienwerte, die durch den Straffungszyklus gesunken sind, nähern sich 2018er-Niveaus. Auch historische Daten unterstützen diese Annahme eines potenziellen Wendepunktes: Nach früheren Krisen wie dem Technologie-Crash oder der Finanzkrise verzeichneten Immobilien eine starke Erholungsphase, nach der Rezession in den 90er Jahren lag die kumulierte Gesamtrendite der darauffolgenden fünf Jahre bei 76 Prozent. Nach dem Technologie-Crash lag die kumulierte Gesamtrendite über fünf Jahre bei 98 Prozent und nach der globalen Finanzkrise bei 86 Prozent (siehe Abbildung). Insgesamt lässt die aktuelle Entwicklung darauf schliessen, dass die Korrekturphase am Immobilienmarkt fast abgeschlossen sein könnte. Erste Aufwertungen gab es im zweiten Quartal bereits in den Märkten Japan, Südkorea, Singapur, Südeuropa, die nordischen Länder, die Niederlande, Frankreich und das Vereinigte Königreich.
Abbildung: Gesamtrendite, U.S. NCREIF ODCE Index
Diese positive Wendung geht Hand in Hand mit einer Stabilisierung der Immobilienerträge, die traditionell eine verlässliche Grundlage für die Rendite in dieser Anlageklasse bilden. Auch für das dritte Quartal liegen in den USA bereits positive Gesamtrenditen vor. Transaktionsdaten signalisieren ebenfalls eine mögliche Erholung: So verzeichneten Länder wie Japan, Kanada und die USA Anstiege in den Immobilienpreisen, besonders in industriellen und stabilen Teilmärkten. Die Entwicklungen in den USA zeigen jedoch auch eine starke Segmentierung. Beispielsweise sanken die Preise im US-amerikanischen CBD-Büromarkt im Jahresvergleich um 27,4 Prozent, während die Preise auf dem widerstandsfähigeren Industriemarkt um 6,9 Prozent stiegen. Diese Differenzierung verdeutlicht die Möglichkeit überdurchschnittlicher Renditen in einer Phase der Preisfindung, wenn in erfolgreiche Märkte und Immobilienarten investiert wird.
Die Fundamentaldaten in der Immobilienbranche könnten sich verbessern
Die Stabilisierung der Bewertungen und der Preisbildung auf dem Transaktionsmarkt deuten beide darauf hin, dass sich der Markt wahrscheinlich seinem Tiefpunkt nähert, aber diese Signale allein würden noch keinen attraktiven Einstiegspunkt für Immobilien darstellen. Damit die Marktpreise und Bewertungen in Zukunft steigen, müssten idealerweise die Zinssätze sinken und die Fundamentaldaten für Immobilien sich verbessern. Die meisten Zentralbanken der Industrieländer beginnen, die Zinssätze zu senken, was die Finanzierungs-, Diskontierungs- und Immobilienkapitalisierungsraten unter Druck setzen und den Wert von Immobilienvermögen steigern dürfte. Ein Rückgang der Bautätigkeit in allen Sektoren ist mittelfristig ein gutes Zeichen für die Fundamentaldaten von Immobilien. Auf dem US-amerikanischen Wohnungs- und Industriemarkt werden derzeit weniger als ein Drittel der Neubauten auf dem Höchststand begonnen, und die derzeit im Bau befindliche Fläche ist bereits wieder auf das Niveau vor der Pandemie gesunken.
Donald Hall, Global Head of Real Estate Research, Nuveen Real EstateDie meisten Zentralbanken der Industrieländer beginnen, die Zinssätze zu senken, was die Finanzierungs-, Diskontierungs- und Immobilienkapitalisierungsraten unter Druck setzen und den Wert von Immobilienvermögen steigern dürfte.
Während der Bau neuer Immobilien also auf ein Vorkrisenniveau zurückgeht, steigt das Potenzial für Mietwachstum und höhere Auslastung in den Bestandsimmobilien. Besonders Sektoren mit strukturell bedingtem Nachfragedruck, wie die Industrie- und Logistikimmobilien aufgrund des E-Commerce-Booms, könnten profitieren. Der Trend zur Portfolioanpassung durch Immobilieninvestitionen könnte aufgrund der Unsicherheiten an den Aktienmärkten und ihrer niedrigen Korrelation mit anderen Anlageklassen attraktiv sein, insbesondere für langfristig orientierte Investoren.
Obwohl das makroökonomische und geopolitische Umfeld weiterhin Herausforderungen birgt, deuten die Erholungstendenzen und die anhaltend stabilen Einkommensrenditen darauf hin, dass private Immobilien mittelfristig wieder eine attraktive Anlageklasse darstellen.
