Immobilien als Inflationsdämme

Die Inflation tritt hierzulande nicht mehr als Schreckgespenst auf. Im Juli lag die Rate bei 1,6 Prozent und damit zum zweiten Mal seit Januar 2022 unter dem Zielwert der Nationalbank von 2 Prozent. Das ist eine gute Zeit, um sich zu überlegen, wie man sich für allenfalls wieder mehr Geldentwertung wappnet. Die Entwicklung in vielen Teilen Europas und zuletzt auch erneut in den USA mahnt zu vorsorglichem Denken. «Flucht in die Sachwerte» heisst der gängige Ratschlag und gemeint ist damit vor allem der Kauf von Immobilien und Aktien als verbrieftes Eigentum an Gebäuden und Unternehmen.

Erschwerte Finanzierungen
Inflation ist nicht gleich Inflation. Es kommt auf die Ursachen an. In der Post-Covid-Zeit lag ihr eine in vielen Branchen überbordende Nachfrage bei zugleich ungenügendem Angebot zugrunde, dies nicht zuletzt wegen gestörter Lieferketten. Die Preise wurden durch die Kunden getrieben, Urlauber können bis heute ein Lied davon singen. Jetzt müssen die Anbieter genauer rechnen. Noch einmal höhere Leitzinsen, steigende Energiekosten und wachsende Ausgaben fürs Personal fordern ihren Tribut. Die Firmen reagieren mit Sparmassnahmen und dem Versuch, die höheren Kosten durch Preisanhebungen weiterzureichen. Daneben werden Investitionen mit einem spitzeren Stift durchgerechnet.

Betriebe handeln da nicht anders als Eigenheimkäufer in ihrer Immobilienfinanzierung. Im schlimmsten Fall droht Rezession, oder sie ist – wie in Deutschland – schon da. Am Schweizer Immobilienmarkt leuchten zumindest Warnampeln auf. Der Bubble-Index der Grossbank UBS gab zuletzt nach. Zugleich stellten die Ökonomen von Raiffeisen jüngst eine «merklich rückläufige» Nachfrage nach Wohneigentum fest. Für 2024 erwarten sie daher auch «eine gewisse Korrektur» bei den Preisen. Die höheren Finanzierungskosten potentieller Käufer sollten dann ihre volle Wirkung entfalten.

Wenn schon nicht direkt Immobilien, dann vielleicht Immobilienaktien? Für 2023 lautet die Antwort bisher: Nein.

Jürgen Dunsch, Wirtschaftsredaktor

Im nördlichen Nachbarland zeigt sich dies schon deutlicher. Nach den regelmässigen Erhebungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken sind die Transaktionspreise für Wohneigentum im zweiten Quartal dieses Jahres gegenüber der Vorjahreszeit um 5,4 Prozent gefallen. Da bietet Verkäufern die Tatsache, dass die Preise gegenüber 2010 immer noch nahezu doppelt so hoch sind, nur begrenzt Trost. Immer mehr Kaufinteressenten bleiben in ihren Mietobjekten und verschärfen die grassierende Wohnungsnot in den Städten. So überrascht nur in Massen, dass der klare Marktführer Vonovia jegliche Neubautätigkeit vorerst gestoppt hat. Neben der Finanzierung schlägt hier auch die Baukostenteuerung zu Buche. Immerhin: Für Experten mehren sich die Anzeichen einer Bodenbildung bei den Preisen. Einige Fakten mischen sich mit der Hoffnung auf eine stabilere zweite Jahreshälfte.

Immobilien bleiben attraktiv
Der Geldwertschwund hat die Menschen nicht plötzlich gepackt, auch nicht in der Schweiz. Die Folge in den Worten des Volkswirtschaftsprofessors Hanno Beck von der Hochschule Pforzheim: «Erwarten die Anleger Inflation, werden sie versuchen, dem Kaufkraftschwund ihres Barvermögens zu entgehen.» Sie fliehen in Sachwerte und treiben deren Preise in die Höhe. Womöglich kommt es zu einer Blase, zu der gefürchteten «Vermögenspreisinflation». Wenn diese Theorie stimmt, wäre die Abkühlung bei Wohnimmobilien in der Schweiz nicht mehr als eine Normalisierung. Laut UBS Bubble Index sind Eigenheime immer noch überbewertet. Durch die schwache Neubautätigkeit, die Zuwanderung und steigende Wohnraumwünsche bleiben die Nachfrage vor allem in den Städten und damit auch der Inflationsschutz intakt. Vermieter können auf steigende Einnahmen hoffen, der Referenzzinssatz ist Ausdruck davon. Selbstnutzer müssen zumindest keine Mieterhöhungen befürchten, auch wenn vorerst keine Wertzuwächse winken.

Wenn schon nicht direkt Immobilien, dann vielleicht Immobilienaktien? Für 2023 lautet die Antwort bisher: Nein. Die Aktien der Unternehmen hinken mit Ausnahme von Mobimo dem Börsenindex SPI hinterher. Orascom von Andermatt-Investor Samih Sawiris verlor nicht weniger als 27 Prozent, die in Deutschland tätige Peach Property sogar rund ein Drittel. Nachgebende Preise und Wertansätze sowie härtere Finanzierungsbedingungen zeigen Wirkung. Ernst Schaufelberger von der Immobilien-AG Intershop, macht Investoren jedoch Mut: «Doch schon bald kommt eine Phase, wo es sehr interessant sein wird, in Immobilien zu investieren», zitiert ihn die NZZ am Sonntag. Man muss genau hinschauen. Der Dax-Wert Vonovia konnte seinen Kursverlust auf etwa fünf Prozent begrenzen. Ein Grund dürften um 3,5 Prozent höhere Mieten im zweiten Quartal sein.