Schweizer Referenzzinssatz bleibt stabil – die Mietpreise eher nicht

Der seit einem Jahr geltende hypothekarische Referenzzinssatz von 1,25 Prozent verharrt mindestens für weitere drei Monate auf diesem Niveau. «Daraus folgt aber noch lange nicht, dass die Mieten stillstehen. In der Schweiz ist der Mietzins nämlich kein einfacher Preis, sondern eine Kombination aus Teuerung, Unterhalt und allgemeine Kostensteigerung», erklärt Santosh Brivio, Leiter Economic Research der Migros Bank.

Die Mathematik der Geduld
«Der Referenzzinssatz wird nicht von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) festgelegt, sondern misst den volumengewichteten Durchschnittszins der inländischen Hypothekarforderungen der Banken. Weil sich dieses Hypothekarportfolio nur langsam erneuert, bewegt sich der Referenzzinssatz ausgesprochen träge», erläutert Brivio.

Aufgrund unserer Leit- und Kapitalmarktzinsprognose erwarten wir nicht, dass sich der hypothekarische Referenzzinssatz vor 2027 von 1,25 Prozent lösen wird.

Santosh Brivio, Leiter Economic Research, Migros Bank

Die SNB senkte zwar ihren Leitzins bereits im Juni 2025 auf null. Dennoch lag der für den Referenzzinssatz relevante Durchschnittszins per Stichtag 30. Juni 2026 unverändert bei 1,31 Prozent. Für eine Senkung des publizierten Satzes von 1,25 auf 1,00 Prozent hätte dieser Durchschnitt unter 1,13 Prozent fallen müssen. Davon war er aber rund 0,18 Prozentpunkte entfernt.

Nullzins ist nicht Nullwirkung
«Wer folglich auf eine verbreitete Mietzinssenkung hoffte», so Brivio, «unterlag einer Fehlannahme: Wenn der SNB-Leitzins bei null liege, müssten doch auch die Mieten bald sinken. Diese Argumentation übersieht jedoch, dass die geldpolitische und die mietrechtliche Zeit sehr unterschiedliche Kalender führen. Die SNB reagiert auf die erwartete Inflation, den Franken und die Konjunktur. Der Referenzzinssatz schaut dagegen in den Rückspiegel der Hypothekarbestände.» Dort finden sich viele länger laufende oder vor Jahren abgeschlossene Finanzierungen. Sie werden erst nach und nach durch neue Hypotheken zu tieferen Konditionen ersetzt. Der Effekt der geldpolitischen Lockerung tritt somit erst mit einer deutlichen Verzögerung ein. «Dazu kommt», so Brivio weiter, «dass die Kapitalmarktzinsen jüngst wieder etwas angezogen haben, obwohl der SNB-Leitzins bei null liegt. Fünf- und zehnjährige Swap-Sätze liegen deutlich über null. Wer seine Hypothek längerfristig absichert, lebt also gegenwärtig nicht mehr in einer Nullzinswelt.»

Die Miete hat mehrere Treiber
Selbst eine spätere Senkung des Referenzzinssatzes wäre zudem keine automatische Einladung zur Mietzinssenkung, erklärt Brivio: «Mieter müssen ihre Ansprüche grundsätzlich geltend machen; entscheidend ist der im Mietvertrag beziehungsweise in der letzten Mietzinsanpassung genannte Referenzzinssatz. Vermieter dürfen ausserdem nachweisbare Kostensteigerungen bei Unterhalt und Betrieb sowie einen Teil der aufgelaufenen Teuerung gegenrechnen.» Das sei ökonomisch nicht einmal unvernünftig: «Gebäude altern nicht nach Massgabe des SARON. Heizungen, Fassaden, Handwerkerstunden und Versicherungsprämien haben ihren eigenen Lebenszyklus, was für Haushalte durchaus unerquicklich sein kann: Die Finanzierungskosten können sinken, während der Wohnaufwand trotzdem steigt. Damit wird Wohnen zu einer Art kleinen Ökonomie in sich selbst: Die SNB sorgt mit dem Nullzins für günstige kurzfristige Liquidität, der Mietmarkt verarbeitet die Veränderung mit stattlicher Verzögerung, und die Haushalte spüren am Ende nicht die Geldpolitik, sondern die Differenz zwischen ökonomisch Möglichem und mietrechtlich Durchsetzbaren.»

Ein stilles Signal
«Der Entscheid ist deshalb vor allem ein Signal, dass die Hypothekarzinsen zwar tief sind, aber nicht tief genug und vor allem nicht lange genug, um den Durchschnitt spürbar nach unten zu ziehen», resümiert Brivio. «Unserer Meinung wird sich das vorerst auch nicht ändern: Aufgrund unserer Leit- und Kapitalmarktzinsprognose erwarten wir nicht, dass sich der hypothekarische Referenzzinssatz vor 2027 von 1,25 Prozent lösen wird.»